沖縄県の地価の動向

今回は、沖縄県の地価の動向について投資家の皆様へレポートいたします。

弊社ポケットファンディングがご提供するファンドの担保は主に沖縄県内の不動産です。県外から弊社のファンドポケットファンディングに投資して頂いている投資家の皆様へ沖縄県内の不動産や地価の動向等を今後レポートして行きたい考えています。

 

先般、沖縄県不動産鑑定士協会より、「沖縄県不動産市場DIレポート」が発表されました。

そこでは、県内全体では1~3年後、オリンピック前まで地価の上昇が続く、と見ている回答がおよそ半数を占めていました。ただ、那覇市周辺部、本島南部では、1年以内に下落に転じるとの予測の割合が相対的に多く見られたとの事です。一方で、離島部では当面の間、地価上昇が継続すると期待されているとの事でした。

*那覇市周辺部:浦添市、豊見城市、南風原町

*離島部:石垣市、宮古島市、伊江村、久米島町、その他離島町村

 

このような予測の背景にあるのが、やはり観光客の増加です。平成28年度の沖縄県の観光客数は、876万9,200人で4年連続で国内客・外国客ともに過去最高を更新し、外国客は初めて200万人台となるなど、観光業は好調を維持しています。

このために、不動産取引も好調であり、売り物件が少なくなる一方で、購入希望者は多い売手市場の状況であるため、高額な取引も多く見られました。新規のホテ ル・店舗建設も見られ取引需要も旺盛であることから取引価格は上昇傾向が続いており、地価動向はやや上昇傾向となっているようです。

また、那覇空港第二滑走路は1,933億円の大規模投資を行い既設滑走路の約1.3km沖合側に並行して長さ2,700mの滑走路を新設し、東京オリンピック開催直前の2020年3月の供用開始を目指しています。国内線ターミナルビルと国際線ターミナルビルとの間にも国際線ターミナルビルの増築工事が進んでいます。

更に、クルーズ船ターミナルの整備で、建設位置を新港ふ頭地区西側とすることを正式に決定しています。世界最大級の22万トン級クルーズ船が寄港できるよう、バースの長さは約430メートルを想定しており、埋め立てなどを含め事業費は約150億円となるとの事です。

沖縄県内では、上記のように観光客の増加に伴う受け入れ対策として空港滑走路の延長、クルーズ船ターミナル整備、が進んでいます。他には国道の渋滞緩和策として浦添市にある米軍基地の一部返還を受けて国道58号線の一部区間の道路拡張工事も始まっています。ここはいわゆる那覇市周辺部と呼ばれているエリアになります。

このようなエリアでは、今後道路の拡張により那覇市内への交通の便が良くなるとの事で国道周辺の整備によりマンション建築等が盛んになると予想されます。那覇市内の中心部ではマンション向けの土地がなく、周辺部で土地を確保してマンションを建築するしか手立てがなくなってきているからです。

実際に、先日19日の地元紙では次のように報じられました。

「沖縄県土地対策課は19日、ことし7月1日時点の県内地価調査結果を公表した。住宅地、商業地、工業地などの全用途(林地を除く)で前年比2・9%上昇し、4年連続のアップとなった。上昇幅は東京都(3%)に次いで全都道府県中2位と高く、上昇幅も前年の2・2%より拡大した。県は好調な入域観光客数や雇用情勢といった「県内景気の拡大を背景にした、住宅地や商業地の需要の高まり」などを要因に挙げている。

一方で、北部や離島の9町村では下落しており、調査した専門家は「観光客需要を呼び込めず、人口が減っており、土地需要が見込めない。昨年からのトレンドだが、二極化が沖縄でも顕著になってきた」と指摘している。

 上昇幅の内訳は、住宅地は2・4%(前年1・9%)、商業地は4・2%(同3・2%)、工業地は5・2%(同4・2%)で、いずれも拡大した。住宅地と工業地の伸び率は昨年に続き全国1位となった。」

沖縄県の地価の上昇幅は、「東京都(3%)に次いで全都道府県中2位」となり、「上昇幅も前年の2・2%より拡大」とあります。観光客の増加が呼び水となり、景気の押上げ要因となってからその波及効果が県内景気全般に行き渡って行き、地価を押し上げる動きが出てきている状況が伺えます。

景気状況を端的に表しているのが雇用の動向です。2016年度の沖縄県内の有効求人倍率の平均値が1・0倍となり、本土復帰後、初めて1倍に達しました。

その後の2017年3月の有効求人倍率は1・01倍(季節調整値)で、前月より0・01ポイント低下した一方、6カ月連続で1倍を超えました。2017年3月の完全失業率は4・1%で、前年同月より0・4ポイント低下しています。

このように、沖縄県の地価の動向は、観光客の増加⇛地元への景気波及効果の拡大⇛土地需要の増加⇛地価の上昇、というサイクルが上手く回っている状況だと思われます。

 

次回もまた、沖縄県の不動産動向についてレポートいたします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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