沖縄県のアパート建築の動向について

沖縄県で「アパート」と呼ばれる建物は、東京等で良く見かける木造建築物ではありません。そのほとんどがRCや鉄骨の建物であるためにイメージする外見は違います。しかし、大体が7階建てくらいの建物をアパートと呼んでいます。

では、県内のアパート市場はどうなっているのでしょうか。地元地銀のレポートによれば、新設アパートの建設需要は旺盛で着工戸数は2010~2012年までは6~7千戸程度でしたが、2013年以降は1万戸を超える水準が続いているとの事です。

これは他県と同様に2014年に実施された消費税増税前の駆け込み需要効果が大きいとされています。その他の要因も全国で見られたように2015年に実施された相続税の基礎控除減額という事のようです。

沖縄県の特徴として新設住宅着工戸数に占めるアパートの割合が高いことが挙げられます。沖縄県内のその比率は約60%、全国平均が約30%程度で推移していることから約倍の水準となりその数字が如何に大きいかが分かると思います。

これらアパートに居住する世帯も増加傾向です。2005年~215年の総世帯数の増加率14.8%に対して、アパートに居住する世帯数の増加率は28.5%になっています。

また、総世帯数に占めるアパートに居住する世帯数の割合も2005年の37.3%から15年には41.8%へと増加しています。世帯主の年代構成では39歳以下の世帯割合が減少し、40歳以上の世帯割合が増加しているようです。

この要因の一つして考えられるのは購入者の所得と住宅価格の関係です。インフラ整備やインバウンド向けの旺盛な建設需要の影響を受けて住宅取得価格が高騰している事が考えられます。このために従来は住宅を取得できた年代が住宅を取得することが難しくなったと見られています。

もう後2年に迫っている東京オリンピックを控えてまだ建設需要が高まると見られることから住宅取得価格はなかなか下がりそうにありません。

では、県内の最近のアパート活用方法ははどういう状況でしょうか。

当ブログで何度もお伝えしていますように、沖縄県のインバウンド需要は旺盛です。全国的な現象ですが、宿泊施設が足りない状況はここでも同じです。

既存のアパートを改修して民泊の形態で宿泊施設として運営するとか、1棟借りして宿泊業を展開するとかの活用が目立ってきています。既存の不動産事業者が全県的に宿泊施設を広げて土地のオーナーへ賃貸アパート経営の代わりに宿泊施設運営で不動産運用の提案をする動きが広まっています。

沖縄県の人口は、2020~2025年まで増加していくことが予想されています。世帯数は少なくとも2035年までは増加するとの予測です。しかし、その頃でピークアウトを迎えて緩やかに下落して行くと予測されています。

土地のオーナーは、銀行から借り入れを起こして何十年も支払いを続けなくてはなりませんが人口や世帯数が支払期間内にピークアウトを起こした場合の空室率のリスクを考えると従来のアパート経営以外での土地の活用を考えないいけないのでしょう。インバウンド需要への対応は地理的なメリットを活かした対応だと思います。

 

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