沖縄県の高公示価格地域のレポート 1

先般開示されました公示価格を基に、沖縄県市町村の地価ランキングの上位の地域についてレポートいたします。

沖縄県の地価ランキングの上位3地域は、坪単価基準で1位が那覇市(63.5万円/坪)、2位が北谷町(39.6万円/坪)、3位が浦添市(38.2万円/坪)、でした。前年比の上昇率基準では、1位が北谷町(+9.7%)、2位が中城村(+9.4%)、3位が豊見城市(+8.3%)、となっています。

では、それぞれの地価の上昇の背景となったポイントについて今回から何回に分けてレポートしていきます。

今回は坪単価基準で1位になった那覇市についてレポートします。那覇市の中で坪単価が高いエリアの上位3ヶ所は、那覇市久茂地3丁目(333.9万円/坪)、那覇市安里1丁目(165.6万円/坪)、那覇市久茂地1丁目(125.3万円/坪)となっています。

那覇市久茂地エリアは、国際通りの入口近辺のエリアです。多くの商業施設、行政機関、金融機関の本店等が近接しています。非常に繁華性が高く、那覇市の商業地域の中心とも言える処です。背景にはやはり観光客数の増加があります。これに好調な不動産投資の動向が加わり不動産の需要はますます高まっています。

繁華性の高いエリアであるために主な需要者は県内外の法人です。最近では国際通りに隣接するエリアで長く空き地の状態であった場所にも国内外のホテルが建てられきています。特徴的なのは、繁華性が高いことや金融機関や行政機関が近接していることから市場参加者の属性が違い取引価格が個別に形成されるとのことです。土地の取引だけでも10億円前後の取引も見られます。

那覇市安里1丁目は、国際通り沿いのエリアです。このエリアは丁度国際通りの出口付近となります。久茂地3丁目と対極の処です。久茂地エリアは中心商業地域、行政機関の集約、金融機関の所在というエリアですが、那覇市安里1丁目エリアは専ら商業地域です。

このエリアではなかなかまとまった規模で土地が供給されることが少ないことから、それなりの規模なら県外事業者が市場に参加しますが、そうでないならば取引参加者は県内事業者が多いというエリアです。

国際通り沿いエリアであるために、商業目的の需要は大きいのですが規模的にまとまって供給され難いことからその都度市場への参加者の顔ぶれも変わりやすいエリアです。

那覇市久茂地1丁目は、那覇市久茂地3丁目とは那覇市役所西側に近接している商業地域です。このエリアには近くにバスターミナルが以前から所在していました。

昨年からバスターミナル施設を高層化する工事が進行しており今年秋の開業を目指しています。高層化によりバスターミナルは地下に移動し、低層階部分は県立図書館等の行政機関の移転、高層階部分は県内外の法人へのテナントとして供給されます。

また、古くからこのエリアには飲食店等の個人事業者の店舗が多く見られます。最近では、モノレール旭橋駅にも近いことから事務所の需要や中規模ホテルが建ってきています。前述したバスターミナルの高層化工事の進行により今後は近接するホテルの増加、飲食店や事務所の増加も見込めるものの、売り物件が少ないので需給はタイトで地価は上昇傾向が続くと思います。

以上那覇市内の地価上昇エリア3か所についてレポートしました。

那覇市内ではまっとまった土地の供給はほぼ限界が見えてきたのではないかとの印象を持っています。今後まとまった供給がされるのは再開発に伴う場合ではないでしょうか。

また、今回の公示価格から分かるのは那覇市内でも坪単価が3桁のエリアはモノレール駅からの距離がおおよそ500メートル以内のエリアだということです。これはやはりインバウンド需要の高まりが背景にあると思われます。

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