沖縄でバブルは起きてるのか?

最近沖縄の不動産業者さんと話すとよく聞く単語があります。

「土地高過ぎ」、「バブルだ」、この2つです。
また、不動産の売り方が非常に強くなり仲介業者は売り方から仲介手数料をもらえなくなっているそうです。

昨年の沖縄県の新設法人数は全国第二位となりましたが、その内訳では不動産業者(宅建業者)の新設が多かったので業者間の過当競争も出ているのでは、と思います。

一部の建設会社では、一頃言われた「土地転がし」まがいな事も行われているそうです。10数億円で土地を購入して、間もなく売却していく、所有している間は特に何か事業に使う事はしない、といういうような取引が起きてきているようです。

では、果たして沖縄では土地バブルが起きているのでしょうか? 

バブルの定義は様々ですが、実態の伴わない物にその価値以上の値段がついてしまい、それが連続的に起きる現象、ではないでしょうか?

沖縄の不動産市況を考える前にその周辺環境を理解する必要があると思います。沖縄県は、全国第一位の出生率です。また、人口が自然増で増えているのは沖縄県だけです。

沖縄県は戦後約30年間アメリカの統治下にありました。1972年に日本国に復帰して今年で46年目です。アメリカの統治下にある間は、法律上、政治上、日本国ではありませんでした。

従って、現在日本の至るところで見られるインフラ整備、交通網、等不動産に結び付くような事が未だ本土に比べて遅れている部分があります。


電車が走ってないのが典型的な例です。沖縄を基地と位置付けた米軍には必要がなかったのです。広島市では、原爆投下後急いで市電を走らせたという話とは対照的です。

更に、沖縄県では地理的なデメリットもあります。

例えば、人口減少が著しいと言われている四国ではその地域内で見ればその影響は大きいと思いますが、陸上交通網が整備されているのでいつでも数時間車を飛ばせば大阪や福岡のような大都市圏にアクセスできます。

つまり、経済圏を比較的容易に拡大できる訳です。教科書的に言えば、生産地と消費地の距離が近い、という事になります。

こういう身近な大都市圏市場への出口が沖縄にはありません。飛行機で2時間以上かけて大都市圏にアクセスしなくてはなりませんし、便数にも制限がありますからアクセス頻度も下がります。輸送コストも高くなります。車のような移動はできません。よって、小さい島の中で独自の経済圏を作っていくことになります。

しかも、上記のように、日本国への復帰が遅れた事や、米軍基地が未だに平地面積の大部分を占めていることから限定されたエリアでしか開発が進まないので自ずと土地価格には押し上げ要因が働いて行きます。

こういう環境下で、沖縄はバブルなのか?、と考えた場合、前述の定義で言えば未だ「バブル」ではない、と思います。

何故か、沖縄での不動産価格の要因には、本土とは違う「実需」があるからだと考えます。

「実需」とは、本土復帰後遅れていたインフラ整備や経済基盤整備がまだ本土並みには整備されていないので開発が続くこと、人口が増えていることからまだ住宅のニーズがあること、国策によるインバウンド需要が旺盛であること、今後基地の返還が期待できること、等が主な要因として挙げられると思います。

また、不動産の売買プレイヤー的で言えば、本土から大手のプレイヤーも一部出てきていますが、未だ地場のプレイヤーの話しをよく聞くので空中戦の取引をしているという感じはありません。

とは言うものの、那覇市内の良い場所の土地価格は確かに上がりました。建設現場ではコストプッシュアップ現象が起きていてマンション価格も上昇傾向です。

そろそろ地元のサラリーマンの年収ではなかなか買えない物件も出てきていると聞いています。地場の銀行もアパート建設融資を既に絞り始めたという話を不動産投資専門の人からも聞いています。

バブル崩壊は誰にも言い当てる事ができない、というのが歴史の教えるところです。

アメリカの著名株式投資家ジョン・テンプルは、「相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観の中で成熟し、陶酔の中で消えていく」という有名な言葉を残しています。

さて、今の沖縄はこの格言に照らし合わすとどの段階にいるのでしょうか?


 

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