沖縄の軍用地投資の魅力

 沖縄県には特殊な投資商品があります。購入すると地料がもらえ、利回り約2%前後で運用され、価値は毎年上昇しています。また、評価額が低く、税金も安い。よって相続対策にも利用されます。それは軍用地と呼ばれ米軍専用施設として収用されている土地です。日本国の米軍専用施設面積の約74%が沖縄に集中しています。

 国道58号線を北上すると右手に日本と米国を隔てるフェンスが現れます。嘉手納飛行場です。もう少し行くとキャンプ・ハンセン、もっと行くと北部訓練場と3つの名称を挙げましたが、かなりの数の米軍専用施設があります。実は約40弱の施設がありこの他に陸・海・空の自衛隊施設があり、そのすべてに倍率が定められています。

 例えば宜野湾市には米軍施設の普天間飛行場があり滑走路で44倍、嘉手納飛行場(嘉手納空軍基地) 54倍と定められています。同じ施設でもその中で細かく倍率が分類されています。重要施設ほど高い倍率が示されております。

 ではこの倍率が何を意味するかと言いますと、この場所の価値を表しており、年間地料100万円嘉手納飛行場だと100×54倍=5,400万円となります。これは評価額であり実際の売買だと60倍超えてくる物件(滑走路)もあります。実際の売買事例では数カ月の差で購入価格が上がることは良くあります。

 2012年嘉手納飛行場は35倍で取引されていました。これが2017年は50倍で取引されていて、今年1月に58倍での取引を確認しています。

 軍用地は戦後一貫して上昇しており、下落したことはありません。毎年平均すると1.1%~1.2%上がっており2013年は3.5%上昇しました。

 また、税金面ではもともと固定資産税評価額が低いうえに、公有地であることから地上権で存続期間の定めのないものの割合を40%軽減できる、つまり現金を軍用地に転換すれば相続税評価額は四分の一まで減額できることになります。

 アパートなどの収益不動産投資のように管理する必要も、空室リスクを考える必要もない軍用地ですが、リスクとしてあげると返還されることが考えられます。もちろん返還されると地料は入ってきませんが、那覇市おもろまち(那覇新都心)のようにきちんと区画整理され商業都市として生まれ変わり価値が上昇するわけですから、一概に返還されることがリスクとは言い切れないと思います。

 軍用地を所有するということは複利で確実に上昇する担保付国債の債権者という表現が適当かは意見が分かれそうですが、価値と節税という側面から勘案した場合、有望な投資商品と言えるのではないでしょうか?

 

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