沖縄ファンド3号【不動産担保付】募集のお知らせ

この度、沖縄ファンド3号【不動産担保付】として  募集金額:2,400万円を募集いたします。 

募集要項
ファンド名 沖縄ファンド3号【不動産担保付】
案件名 案件1 案件2
募集金額 1,000万円 1,400万円 
期待利回り 5.7%(税引き前) 3.5%(税引き前)
運用期間 10か月 5か月
分配方式 毎月15日分配
返済方式 一括返済
募集期間 5月18日12時30分 ~ 5月22日2時00分
貸付実行日 2020年5月22日
最低出資金額 1万円~ 
追加投資単位 1千円
最低成立金額 1万円(案件1・案件2)

 

 案件1の概要 

【詳細説明】

株式会社財全ソリューション(営業者)は法人Jに対してつなぎ資金として、総額1,000万円の融資を実行いたしました。
今回、ソーシャルバンクZAIZEN株式会社(金商業者)は、融資を行った法人Jへの株式会社財全ソリューション(営業者)のリファイナンスとして、1,000万円を募集させていただきます。

  担保有 期限前返済有 リファイナンス
資金使途 不動産売却までのつなぎ資金となります。
返済原資

毎月の利息支払いは事業収益より支払。
元金は不動産売却代金より一括返済。
※状況によっては、期限前返済の可能性もございます。
※期限前返済の場合については、利息の発生は借り手からの期限前返済日の前日までとなります。

【保全内容】
担保物件 土地1筆
担保物件地

沖縄県名護市

担保設定 根抵当権(第 2 順位)
評価方法 地価公示価格・取引事例比較法
担保評価額 27,358,100
先順位額 8,232,000
貸付限度額 19,150,670
27,358,100円(担保評価額)×*70%=19,150,670
営業者貸出限度額 10,918,670
19,150,670円(貸出限度額)-8,232,000円(先順位額) =10,918,670

  *原則、担保評価の70%以内での貸付となります。

借り手資料

・会社謄本
・公図
・不動産登記簿謄本
・取引事例参考書類
・担保不動産評価書(営業者調べ) 
・決算報報告書

【貸付先の財務内容】
・資本金:3,000,000円
・総資産:210,702,460円
・総負債:169,448,614円
・純資産:210,702,460円
・売上高:43,814,497円
・営業利益:6,346,027円
・経常利益:1,091,870円
・当期純利益:1,091,870円

※営業者の審査における参考情報として本借入人から資料の提出を受けたものですが、その内容の真偽を投資家の皆様に保証するものではありません。

※本借入人と営業者とは利害関係はありません。

※本借入人から同意を得られなかったため、本借入人に関する商号・名称・所在地などの詳細な情報の開示は控えさせていただきます。

【担保物件コメント】

当該担保物件は沖縄県北部にある人気観光地「古宇利島」からすぐの海岸沿いに面しており、遮る建物がないオーシャンビューな好立地(約391坪)となっている。売却後の事業計画ではインフィニティプール付きのラグジュアリーなコテージ5棟を建築予定となっており、既に購入希望業者有り。

当該担保物件は海岸沿いで古宇利大橋やワルミ大橋に近く、車で30分圏内に沖縄美ら海水族館・備瀬のフクギ並木(本部町)、海中公園・ネオパークオキナワ(名護市)、今帰仁城跡(今帰仁村)など観光名所へのアクセスも良い。

 

【営業者コメント】

当該担保物件は沖縄県北部のリゾートにある屋我地島の入江に位置しており、自然の原風景が見渡せ稀少性が高い。近隣も人気観光地に囲まれているが、屋我地島も干潮時のみに見ることができる「縁結びの道、ピュアロード」が名所となっており、また透明度の高いビーチも海水浴場として人気が高い。

当該担保物件における担保保全率(LTV)は52.3%以下となっており、また法人Jと営業者は過去にも取引があり、過去の返済状況および直近3期分の決算書からもファンド化に問題なしと判断しています。

是非、投資のご検討よろしくお願いいたします。

【注意事項】※必ずお読みください。
  1. 本案件への投資は元本保証ではございません。

  2. 本案件の担保物件につきましては、貸出限度額範囲内での追加融資の可能性があります。

  3. 追加融資が実行された場合は、担保余力及び担保割合が変わります。

  4. 本案件は借り手様・営業者の都合により、状況によっては期限前返済の可能性も ございます(早期償還)
    また、期限前返済時の利息対象期間は原則、期限前返済日の前日までとなります。
    ①借り手様都合の場合、利息計算期対象期間は、借り手様が営業者へ返済した日の 前日までとなります。
    ②営業者都合の場合、利息計算期対象期間は、営業者が弊社へ返済した日の前日までとなります。

    ※投資家の皆様への返金につきましては、「早期償還のお知らせ」メールにてお知らせいたします。

  5. 本案件は借り手様・営業者間にて、契約延長等の「契約変更同意書」を返済完了日前に 締結された場合、営業者より期限前返済の早期償還 又は、最終分配日の通常償還にて お客様に償還を致します。

  6. 「ファンド概要」の案件詳細や「リスク説明」、契約締結前交付書面等をよくお読みになり、十分にご理解いただき、お客様ご自身の判断にて投資を行ってください。

【注意事項】をご確認の上、投資のご検討のほどお願い申し上げます。

 

 案件2の概要 

【詳細説明】

「PF軍用地担保ファンド9号」案件1はリファイナンスして運用しておりましたが、法人A10と営業者間で変更同意書が締結され早期償還となり終了いたしました。
今回、募集する案件は、上記変更同意書に基づき新たに組成された募集案件となります。

【変更合意から案件組成に至った経緯】
返済財源となる借換え手続きに時間を要している為。

株式会社財全ソリューション(営業者)は法人A10に対して不動産仕入資金として、総額2,650万円の融資を実行いたしました。今回、ソーシャルバンクZAIZEN株式会社(金商業者)は、融資を行った法人A10への株式会社財全ソリューション(営業者)のリファイナンスとして、融資残高である1,400万円を募集させていただきます。

   担保有  期限前返済有  リファイナンス
資金使途 不動産仕入資金となります。
返済原資

毎月の利息分配金は事業収益より返済。

元金は銀行借換えにて一括返済。
※状況によっては、期限前返済の可能性もございます。
※期限前返済の場合については、利息の発生は借り手からの期限前返済日の前日までとなります。

【保全内容】
担保物件 軍用地3筆
担保物件地

①沖縄県沖縄市

②沖縄県浦添市

③沖縄県那覇市

担保設定 根抵当権(第 2 順位)
極度額4,200万円を設定
評価方法 地価公示価格・取引事例比較法
担保評価額 206,463,740
先順位額 118,052,011
貸付限度額 20,687,383
206,463,740円(担保評価額)×*75%154,847,805
営業者貸出限度額 36,795,794
154,847,805円(貸出限度額)-118,052,011円(先順位額) =36,795,794

  *原則、担保評価の70%以内での貸付となります が、 今回は例外として軍用地の重要施設が担保となるため、掛け目を75%としております。

借り手資料

・会社謄本
・公図
・不動産登記簿謄本
・取引事例参考書類
・担保不動産評価書(営業者調べ) 
・決算報報告書

【貸付先の財務内容】
・資本金:6,000,000円
・総資産:787,902,870円
・総負債:793,768,954円
・純資産:▲5,866,084円
・売上高:30,494,023円
・営業利益:8,837,276円
・経常利益:1,561,840円
・当期純利益:1,491,787円

※営業者の審査における参考情報として本借入人から資料の提出を受けたものですが、その内容の真偽を投資家の皆様に保証するものではありません。

※本借入人と営業者とは利害関係はありません。

※本借入人から同意を得られなかったため、本借入人に関する商号・名称・所在地などの詳細な情報の開示は控えさせていただきます。

【営業者コメント】

今回の担保物件は稀少な軍用地の中でも、3エリアにまたがる物件です。

根抵当権に先順位はありますが、軍用地の中でも特に人気の高いエリアが含まれているということもあり、担保余力は充分であるといえます。さらに軍用地の倍率に関しても年々増加の一途を辿っています。

また、軍用地は流動性が高く、仮に競売申立をしてもほとんどが、任意売却になることが多いため、市場価格より高く売却できる可能性もあります。

【担保物件コメント】

軍用地の価格は、民有地のように「坪単価×坪数」で決まるのではなく、「年間借地料×倍率」*という特殊な方法によって算出されます。
軍用地の借地料は国によって算出されていますが、毎年2%上昇傾向にあり、この10年で20%も上昇しています。過去に借地料が値下がった事は一度もありません。また計算倍率も年々上昇の一途を辿っており、今回の担保物件は軍用地の中でも特に人気地区が含まれており、直近までの4年間の推移は下記の通りです。

 

・沖縄県沖縄市

 平成28年 37倍
 平成29年 39.8倍
 平成30年 46倍
 平成31年 50倍

 

・沖縄県浦添市

 平成28年 37倍
 平成29年 47.4倍
 平成30年 60倍
 平成31年 60倍

 

・沖縄県那覇市

 平成28年 43倍
 平成29年 48倍
 平成30年 50倍
 平成31年 50倍

 

沖縄県浦添市の軍用地に関しては、近隣エリアが一部返還され、沖縄県一の規模の複合商業施設が平成31年夏にオープンしたほか、オーシャンビューで景観もよくリゾートエリアとしても開発中です。そのため返還があったとしても需要や人気が高くなると予測され、近年は特に倍率が急騰しております。

軍用地は土地や建物の評価と違い、値下がりのリスクが非常に低く、県内外において大変人気のため流動性に関しても優れており買い手もすぐに付く可能性が高い不動産です。
今回は上記の理由から評価倍率と掛け目を高くしても問題ないと判断して、ファンドを組成しております。
是非、投資のご検討よろしくお願いいたします。

 

【補足コメント】*

担保物件は稀少な軍用地の中でも、3エリアにまたがる物件です。
軍用地の売買は一般の土地と評価方法が違い、「年間借地料×倍率」で算出されます。
「倍率」とは、いわゆる、軍用地ごとに違う係数です。これは返還の可能性が低い軍用地ほど高くなります。
よってエリアによっては倍率が変わります。また、年度毎に借地料は見直されます。

http://www.pref.okinawa.jp/site/chijiko/kichitai/documents/2-1and2-2.pdf

上記のURLの資料のとおり、軍用地料の毎年度の推移表をアパートやホテル等と比べると判りやすいと思います。

【注意事項】※必ずお読みください。
  1. 本案件への投資は元本保証ではございません。

  2. 本案件の担保物件につきましては、貸出限度額範囲内での追加融資の可能性があります。

  3. 追加融資が実行された場合は、担保余力及び担保割合が変わります。

  4. 本案件は借り手様・営業者の都合により、状況によっては期限前返済の可能性も ございます(早期償還)
    また、期限前返済時の利息対象期間は原則、期限前返済日の前日までとなります。
    ①借り手様都合の場合、利息計算期対象期間は、借り手様が営業者へ返済した日の 前日までとなります。
    ②営業者都合の場合、利息計算期対象期間は、営業者が弊社へ返済した日の前日までとなります。

    ※投資家の皆様への返金につきましては、「早期償還のお知らせ」メールにてお知らせいたします。

  5. 本案件は借り手様・営業者間にて、契約延長等の「契約変更同意書」を返済完了日前に 締結された場合、営業者より期限前返済の早期償還 又は、最終分配日の通常償還にて お客様に償還を致します。

  6. 「ファンド概要」の案件詳細や「リスク説明」、契約締結前交付書面等をよくお読みになり、十分にご理解いただき、お客様ご自身の判断にて投資を行ってください。

【注意事項】をご確認の上、投資のご検討のほどお願い申し上げます。

※ ファンドの詳細については、募集の2時間前に投資案件一覧にも開示されますので、今一度ご確認ください。


次回のファンド募集の際には改めてご案内いたします。  
    
 FAQ⇒https://pocket-funding.jp/posts/faq    
    
投資案件一覧⇒https://pocket-funding.jp/funds/view   

 

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